国税庁が「マンション節税」や「タワマン節税」の防止に向け、相続税の算定ルールを見直す方針を固めました。実勢価格を反映する新たな計算式を導入。マンションの評価額と実勢価格との乖離が約1.67倍以上の場合に評価額が上がり、高層階ほど税額が増える見通しです。年間10万人以上の相続財産が課税対象となる中、税負担の公平化を図る狙いがあるようです。

今回は、上記内容の記事が日本経済新聞に掲載されていましたので、その内容をお伝えさせていただきます。

現行ルールは1964年の国税庁通達に基づく。国税庁は財産の評価方法を定めた通達を2023年中に改正し、2024年1月1日以降の適用を目指す。

相続税法は財産の評価は「時価による」と規定する。現金や上場株に比べて土地や建物は評価が難しく、国税庁は通達で、マンションの場合は建物と土地の評価額の合計とする。建物は建築費などから地方自治体が算定する固定資産税の評価額を使用。土地は一般的に毎年公表される路線価を使って計算する。金額に応じて10～55％の税率を掛け、相続税額を申告する。

今回のルール改正の最大のポイントは、実勢価格を反映する指標の導入だ。新たなルールは、

①築年数や階数などに基づいて評価額と実勢価格の乖離の割合（乖離率）を計算

②約1.67倍以上の場合、従来の評価額に乖離率と0.6を掛ける

ことで評価額を引き上げる。戸建ての平均乖離率（1.66倍）にそろえる狙いだ。

国税庁がルール改正を検討するために設置した有識者会議の資料によると、東京都内の築9年の43階建て高層マンションの23階で、約1億1900万円の実勢価格に対して評価額が3720万円となっていた。相続税に詳しい複数の税理士によると、この場合、従来は3720万円が基準で、相続するのが子ども1人の場合は単純計算で相続税は約12万円になる。

新たなルールでは、実勢価格との乖離率を3.2倍とした場合、3720万円に3.2と0.6を掛けた約7140万円が評価額となる。単純計算の相続税額は約508万円となり、従来に比べて負担は500万円近く増すことになる。

国税庁が全国の20階以上のマンションについて2018年のデータを抽出調査したところ、乖離率は平均3.16倍だった。国税庁の調査範囲に限れば、1.67倍の基準を大きく上回り、大半の住戸で税負担が増える可能性がある。

国税庁がルールを見直す背景にあるのが、評価額と実勢価格の乖離だ。路線価はそもそも公示価格の8割が基準で、足元の地価上昇が反映されにくい。さらにマンションの場合、全体の敷地面積を戸数で分けるため、戸数が多い高層マンションであるほど1戸当たりの土地の持ち分は小さくなる。

現行の算定ルールが導入された当時は皆無だったタワーマンションは現在、全国に1400棟以上。人気で高価格の高層階ほど実勢価格と評価額の差が大きくなる傾向がある。この差を使った節税策は「マンション節税」や「タワマン節税」とも呼ばれ、相続税負担の不公平性がかねて指摘されていた。

見直し議論が本格化したきっかけは、2022年4月の最高裁判決だ。購入価格が計13億円超のマンション2棟の評価額を3億3千万円とした相続人に対し、実際の評価額は12億7千万円だとした国税当局の追徴課税を認用。判決理由で「他の納税者との間に看過しがたい不均衡が生じ租税負担の公平に反する」と言及した。国税庁が2023年1月に有識者会議を立ち上げ、算定ルールの見直しを検討してきた。

2021年に亡くなった約143万人のうち、約13万人の相続財産が課税対象となるなど相続税の裾野は広がっています。

個人的には「マンション節税」や「タワマン節税」は夢のまた夢の話ですが…

新ルールで節税効果が薄れれば、マンションを売却してほかの資産に資金を振り向ける動きが広がり、中古マンション価格が下がる可能性もあります。

税負担の公平性をはかることは重要だと思いますが、それを推し進めるあまり、相続税の負担が過大になるのを防ごうとする納税者に対し、過度の委縮効果をもたらすことにならないよう、市場の変化に対応した柔軟な運用も求められるのではないでしょうか。

いつも弊社のホームページをご覧いただきありがとうございます。

この度弊社の不動産情報をご紹介するページを組み込みましたのでご案内させていただきます。

トップページの中程にある「SEARCH」の真ん中のバナーをクリックしていただきますと弊社の物件情報を掲載したページに移動します。

今までは物件情報は外部の不動産サイトに掲載した情報をご覧いただくようにしておりましたが、自社サイトでも掲載することで一般的な内容だけではなく、物件の持つ魅力や周辺の様子、土地なら参考プラン、建物なら細かい使い勝手などあまり情報サイトには掲載されないようなこだわりの部分をご紹介できるようにしたいと思います。

まずは弊社が新規分譲する「豊田市花本町」の住宅用地の情報を掲載しましたので、ぜひご覧ください。

それぞれの物件のサムネイルをクリック（またはタップ）すると物件情報が表示されます。不動産サイトには掲載していない参考プランなどもございますので、ご検討の材料としていただければ幸いです。

亡くなった人から相続した土地や家を巡るルールが、今年から来年にかけて大きく変わります。今月からは、不要な土地を国が引き取る制度がスタート。来年4月には、不動産の名義人を書き換える「相続登記」が義務化されます。誰もが関わる可能性があり、正しく理解しておきたいものです。今回は、手続きの内容や注意点をまとめました。

今月27日から始まるのは「相続土地国庫帰属制度」です。土地を相続したものの、「管理に困る」「手放したい」というときに、国に引き渡すことができる制度です。これまでは「相続放棄」の手続きで土地や家、預貯金などを含めて全ての相続財産を手放すしかありませんでした。新制度では、土地だけを手放せるようになります。

ただし、どんな土地も引き取ってもらえるわけではありません。まず、相続や遺贈により取得した土地であることが大前提です。生前贈与された土地や、売買で取得した土地は対象になりません。

さらに、厳しい要件もあります。建物がある土地、境界が明らかでない土地などは申請段階で却下されます。また、一定の勾配・高さの崖がある▽放置車両や、定期的な伐採が必要な樹木がある▽地下に産業廃棄物や井戸がある…など、管理に多くの費用がかかる土地も認められません。

専門家は、引き渡せる土地として「主に耕作放棄地などが当てはまるのでは」と指摘。一方で、「管理に困っている土地があれば、要件を満たすかどうか、まず法務局や司法書士に相談してみるといい」と助言しています。

法務局に申請し、審査を経て承認された場合は、10年分の管理費にあたる負担金を支払う必要があります。金額は、一部の市街地を除いた宅地や田畑が原則20万円。森林は面積に応じて算定されます。

もう一つ、多くの人に関わるのが、相続登記の義務化です。こちらは来年4月から施行されます。相続登記とは、亡くなった人が所有していた土地や家の名義を、遺産を引き継いだ人（相続人）に変更する手続きです。

これまでは任意でしたが、長年にわたって名義人が変更されずに所有者が分からなくなり放置される空き家や土地が増加。今後は不動産の取得を知った日から原則3年以内に申請が必要になります。来年4月以降だけでなく、過去に相続した人も対象になり、2027年3月末までに申請しなければなりません。正当な理由なく登記をしないと、10万円以下の過料が科されます。

何世代も相続登記されていない不動産は、相続に関係する人が増え、所有者を特定したり、土地を処分したりすることが難しくなるケースも。登記の作業には時間やコストもかかります。専門家は「過去に相続した不動産や、将来的に相続するかもしれない不動産がある人は、登記簿で名義人を調べるなど、今のうちにできることをやった方がいい」と話します。

相続登記をせずに放置すると、権利関係が複雑になる可能性がある等のさまざまなリスクがあります。後々のトラブルを防ぐためにも、実態に即して登記の手続きを進めていきましょう。

弊社では不動産の仲介や売買、賃貸のほか建築工事も承っております。今回はご実家を相続されたお客様が思い出の我が家を解体するのは忍びないということでご相談をいただきました。

もともと平屋だったものをご家族の成長に合わせ２階建に増築されていましたので、思い切って必要な部屋数に減築して使い勝手良くリフォームすることとしました。

とは言っても、現実にある建物を一部解体して改めて造り直すとなると、出来上がりがどうなるのか、たとえ図面があってもそれを前に口頭で説明するのはなかなか難しいものです。一方でお客様にとってもご自分の思いを言葉だけで伝えるのは大変です。お客様のご希望をしっかり把握してご提案しないと、お客様と私たちとのイメージが違ってしまい、ご依頼にお応えすることができません。そこで今回はあらかじめパースを作成してご提案し、それを元に打ち合わせてご確認いただきました。作成したパースと出来上がった写真を比較してみましたのでご覧いただきたいと思います。

1.まずは外観　上が提案したパースで下が実際の写真です

2.次に玄関

3.ホール

4.リビング

5.キッチン

6.洋室

いかがでしょうか？今回の施工については施工事例のページにも掲載しましたのでご覧いただければ幸いです。

建物の改装工事は現状がどう変わるのかイメージし難いものです。特に間取りが変わる場合は事前に完成イメージが掴めると打ち合わせもスムーズに進められますし、お客様も大切なご自宅がこんなふうになるのかと安心していただけると思います。もしご自宅のリフォームをご検討されていらっしゃいましたらお気軽にご相談ください。今なら国交省、経済産業省、環境省の３省連帯で「住宅省エネ2023キャンペーン補助事業」制度により補助を受けられる場合がありますのでリフォームに合わせて省エネ化工事もご検討されてはいかがでしょうか？